El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que modifica distintos aspectos de la relación entre propietarios e inquilinos, será tratado este jueves en el Senado e incluye cambios en desalojos, tierras rurales, expropiaciones y barrios populares.
Los principales cambios para alquileres y desalojos
Intimación de pago y plazos
La iniciativa establece que, antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago en alquileres destinados a vivienda, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino y otorgarle un plazo mínimo de 10 días corridos desde la recepción de la notificación para regularizar la deuda.
El proyecto original contemplaba un plazo de tres días, pero fue ampliado durante las negociaciones con bloques aliados en el Senado.
Validez de las notificaciones
El texto dispone que las notificaciones enviadas al domicilio declarado en el contrato serán consideradas válidas, aun cuando el inquilino rechace recibirlas. Además, habilita el uso del domicilio electrónico constituido en el contrato para realizar estas comunicaciones.
Entrega de llaves
La propuesta establece que el propietario tendrá la obligación de recibir las llaves del inmueble al finalizar el contrato y no podrá negarse ni condicionar su recepción.
En caso de que el locador no las reciba o guarde silencio, el inquilino podrá efectuar la consignación judicial de las llaves.
Fin de la obligación de pago
El proyecto dispone que dejarán de generarse alquileres y demás obligaciones accesorias desde el momento en que el inquilino notifique fehacientemente que las llaves se encuentran a disposición del propietario, siempre que concrete la consignación judicial dentro de los diez días hábiles posteriores.
Cómo funcionará el proceso de desalojo abreviado
La iniciativa prevé que todas las acciones de desalojo, tanto urbanas como rurales, tramiten mediante el proceso sumarísimo, el procedimiento judicial más rápido previsto por la legislación.
En los casos de falta de pago o vencimiento del contrato, el propietario podrá solicitar al juez la restitución inmediata del inmueble bajo caución juratoria.
A su vez, si se demuestra que el locador obtuvo un desalojo inmediato ocultando documentación, como comprobantes de pago o la vigencia del contrato, podrá recibir una multa equivalente a hasta diez veces el valor del último alquiler, que será abonada al inquilino.
Para evitar demoras en los procesos judiciales por falta de pago o vencimiento contractual, el proyecto establece que únicamente serán admitidas pruebas documentales y periciales.
Según el Gobierno, la demora en la restitución de inmuebles frente a ocupaciones ilegítimas o incumplimientos contractuales representa una privación del derecho de propiedad sin indemnización. El Ejecutivo sostiene que brindar mayor seguridad jurídica favorecerá el incremento de la oferta de viviendas y contribuirá a responder a la demanda habitacional.
Cambios para ocupaciones de inmuebles
El proyecto también impulsa modificaciones destinadas a agilizar la recuperación de inmuebles ocupados ilegalmente mediante un esquema de desalojo más rápido.
En estos casos, todos los procesos contra locatarios, ocupantes o tenedores precarios se tramitarán también por la vía sumarísima.
El juez podrá ordenar la restitución inmediata del inmueble en cualquier etapa del proceso si considera verosímil el derecho invocado por el solicitante y bajo caución juratoria. La solicitud deberá resolverse en un plazo máximo de cinco días.
Además, dentro de las primeras 72 horas de dictada la primera resolución, el magistrado deberá ordenar un reconocimiento judicial para identificar a todos los ocupantes con nombre, apellido y documento, con la asistencia del Defensor Oficial.
Los notificadores estarán habilitados para solicitar la colaboración de la fuerza pública con el fin de identificar ocupantes y realizar allanamientos cuando resulte necesario. También se reconoce la utilización del domicilio electrónico constituido en los contratos para agilizar las notificaciones judiciales.
Modificaciones para barrios populares
La iniciativa propone eliminar la suspensión general de desalojos por diez años vigente para los barrios populares.
El Gobierno argumenta que esa restricción genera un incentivo para las ocupaciones y mantiene sin resolver la situación dominial.
El proyecto también plantea reemplazar el esquema centralizado del Registro Nacional de Barrios Populares por un sistema con mayor participación de provincias y municipios en los procesos de regularización dominial.
De acuerdo con el Ejecutivo, luego de siete años de vigencia del régimen actual, solo el 0,08% de los habitantes de esos barrios obtuvo el título de propiedad privada.
Según el diagnóstico oficial, estas modificaciones contribuirían a disminuir el riesgo de nuevas ocupaciones y favorecerían una mayor oferta de inmuebles para alquiler.
Expropiaciones, tierras rurales, manejo del fuego y registros
En materia de expropiaciones, el proyecto establece que la declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva y cumplir criterios de idoneidad, necesidad y proporcionalidad.
También dispone que el valor del bien expropiado se determine tomando como referencia el momento previo a cualquier intervención estatal vinculada al proceso y que la indemnización sea actualizada mediante el Índice de Precios al Consumidor (IPC), más una tasa de interés comercial.
Respecto de las tierras rurales, la iniciativa elimina el límite legal vigente del 15% para la adquisición de tierras por personas físicas o jurídicas extranjeras.
Los controles quedarían concentrados únicamente en operaciones que involucren a Estados extranjeros, empresas con participación estatal extranjera y tierras ubicadas en zonas de frontera.
Durante la negociación parlamentaria, el Gobierno mantuvo la desregulación, aunque aceptó que las provincias tengan participación en determinadas autorizaciones para la venta de tierras a extranjeros.
Uno de los aspectos que todavía genera cuestionamientos entre algunos senadores aliados es la aplicación del mecanismo de silencio administrativo previsto por la Ley Bases. Según ese criterio, si transcurren 60 días desde el pedido de autorización sin respuesta oficial, el permiso se considerará aprobado.
En relación con la Ley de Manejo del Fuego, el proyecto elimina las restricciones temporales de entre 30 y 60 años para modificar el uso de tierras incendiadas que no correspondan a bosques nativos o áreas sensibles.
Por último, también impulsa la digitalización integral del Registro de la Propiedad Inmueble mediante el uso de firma digital y documentación electrónica, además de la creación del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble para administrar una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria destinada al pago de tasas.
Todas estas modificaciones incluidas en la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada serán sometidas a votación este jueves en el Senado.
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