Dinamismo inmobiliario y estancamiento en la construcción: el trasfondo de los créditos hipotecarios

El mercado de viviendas en la provincia de Buenos Aires muestra señales contradictorias mientras el financiamiento bancario lucha por salir de niveles históricamente bajos.

El impacto de esta medida en la economía real todavía es limitado. Aunque las escrituras mediante hipotecas crecieron en el último año, el fenómeno se concentra en la rotación de viviendas usadas y no logra traccionar a la industria de la construcción. Esta desconexión responde a factores de carácter estructural: mientras la compra-venta de inmuebles existentes se agiliza por la aparición de nuevas líneas de crédito, el desarrollo de obras nuevas se encuentra paralizado por márgenes de rentabilidad mínimos y costos en dólares que crecen por encima de los precios de venta.

Para comprender la tendencia actual, es necesario observar los datos de la provincia de Buenos Aires. En marzo, se registraron poco más de 1.500 escrituras por hipoteca sobre un total de 11.116 operaciones. Si bien el crédito triplicó su participación en la cartera bancaria recientemente, el punto de partida es tan bajo que apenas representa el 0,5% del PBI nacional, una cifra insignificante frente al 27% de Chile o el 10% de Brasil. Esta brecha marca la distancia profesional que aún nos separa de un mercado hipotecario maduro.

Lo que nadie está diciendo sobre el acceso a la vivienda es que la precarización laboral actúa como un muro infranqueable. Con un 43% de informalidad y salarios formales que apenas promedian los 2,1 millones de pesos, la mayoría de los bonaerenses queda fuera de calificación. La consecuencia directa es que el crédito no está financiando la primera vivienda de los sectores populares, sino que está sirviendo principalmente para que familias de ingresos medios-altos logren un cambio de escala o de zona residencial.

El contexto detrás de la crisis en la construcción también involucra una inflación de costos en moneda dura que alcanzó el 12% en solo cuatro meses. Ante este escenario, el sector privado comienza a proponer alternativas para inyectar liquidez, como la securitización de hipotecas mediante activos de ANSES. Sin un fondeo de largo plazo y una estabilización real de los ingresos, el mercado seguirá operando bajo una dualidad que beneficia al rubro inmobiliario pero mantiene en pausa la generación de empleo genuino en la obra pública y privada.

En conclusión, la perspectiva para los próximos meses depende de la capacidad de la banca privada para flexibilizar requisitos sin comprometer la solvencia. Mientras los precios de los inmuebles se mantengan estancados frente a un costo de vida creciente, la reactivación total del sector seguirá siendo una promesa condicionada a la normalización de las variables macroeconómicas básicas.